Funds From Operations FFO Перевод Funds From Operations FFO?

Существуют и другие формы FFO, которые SEC требует от компаний, занимающихся недвижимостью, например, скорректированный FFO, FFO компании и прочие.Инвесторы и эксперты могут использовать данный показатель для анализа финансового состояния компаний, занимающихся недвижимостью. При этом показателю уделяется большее внимание, чем классической рентабельности или EBITDA, так как он в лучшей мере отражает способность компании генерировать денежный поток5. Средства от операционной деятельности (англ. funds from operations (FFO)) — это термин, который инвесторы используют для описания денежных потоков компаний, работающих в сфере недвижимости, либо инвестиционных фондов недвижимости (REIT)1. Ключевой показатель, применяемый в оценке REITs, – FFO (funds from operations), денежные средства от операционной деятельности. Все доходы от продажи активов и процентные доходы (за исключением ипотечных REITs) необходимо исключить, как не относящиеся к основной операционной деятельности REITs и носящие единоразовый (не повторяющийся) характер. Это связано как со снижением активности компаний на рынке облигаций (доля в структуре портфеля сократилась с 39% на конец 2012 г. до 31% на 30 июня 2016 г.), так и с общей банковской стратегией перехода к плавающим ставкам кредитования.

Две крупнейшие компании в выборке формируют 37% общего и 48% валютного долга. Без их учета доля валютных заимствований составляет 58%. Доля заимствований с плавающей ставкой в кредитном портфеле крупного корпоративного бизнеса, выросла до 45%. Тем не менее в ряде отраслей с более высокой долей краткосрочного долга, в частности в розничной торговле, снижение эффективной ставки заметно уже по итогам шести месяцев текущего года. С учетом того, что доля валютной выручки добывающего и обрабатывающего секторов остается высокой, АКРА ожидает сохранения доли валютного долга крупного бизнеса на высоком уровне. АКРА провело анализ структуры долга крупного российского корпоративного бизнеса.

Ключевые мультипликаторы, на которые нужно обратить внимание при оценке REIT:

Так, взвешенный по анализируемой выборке показатель „Общий долг/FFO до % и налогов“ по итогам шести месяцев 2016 г. (незначительный спад к 2015 г. связан с эффектом укрепления рубля). Покрытие процентных платежей операционными потоками снижалось более высокими темпами ввиду роста эффективной процентной ставки — показатель „FFO до % и налогов/процентные платежи“ снизился с 13,4х в 2012 г. До 7,9х по итогам шести месяцев текущего года. Так, доля облигаций в структуре заимствований крупного бизнеса в рамках выборки сократилась с 39% в конце 2012 г. (доля облигаций в совокупном долге корпоративного сектора не превышает 10%, крупный бизнес формирует практически весь объем облигационных заимствований).

Поскольку REIT развиваются за счет долга, важно чтобы рентабельность (%) его активов превышала стоимость привлечения капитала (%). Разница между ними – это кэрри, которое генерирует REIT своим акционерам. Практически все проанализированные секторы, за исключением машиностроения, демонстрируют приемлемый уровень долговой нагрузки, не превышающий 3,5х FFO до % и налогов.

1. Разница между ними – это кэрри, которое генерирует REIT своим акционерам.
2. Предложена система ограничений для поддержки финансовой устойчивости функционирования железнодорожного транспорта Украины в краткосрочной и долгосрочной перспективе.
3. FFO (funds from operations) до выплаты процентов и налогов — операционный денежный поток до изменения оборотного капитала, выплат процентов и налогов.
4. Так, взвешенный по анализируемой выборке показатель „Общий долг/FFO до % и налогов“ по итогам шести месяцев 2016 г.
5. В отличие от традиционных подходов бухгалтерского учёта, FFO старается устранить возникающие искажения, что позволяет компаниям более точно определять свои результаты.
6. Так, доля таких кредитов в структуре банковского портфеля в рамках анализируемой выборки увеличилась с 50% в 2012 г.

Долговая нагрузка крупного бизнеса остается на комфортном уровне. Несмотря на существенный рост с докризисных уровней из-за девальвации рубля, текущий уровень долга не превышает 2,3х FFO (funds from operations) до выплаты процентов и налогов в среднем по проанализированной выборке. Наблюдаемая тенденция снижения ставок кредитования пока еще не отразилась на эффективной ставке по портфелю, что связано с отложенным эффектом влияния изменений рыночных ставок на стоимость долга компаний, однако проявится уже в 2017 г.

1. Санкций объем внешнего корпоративного валютного долга значительно сократился (-12% с конца 2014 г.), в то время как банковское валютное кредитование в указанный период показало рост (+11%), чему в том числе способствовало предоставление валютной ликвидности Банком России.
2. Совокупный валютный долг корпоративного сектора снизился не более чем на 4%, и на 30 июня 2016 г., по данным ЦБ РФ, он составил $475 млрд.
3. Долговая нагрузка крупного бизнеса остается на комфортном уровне.
4. Все доходы от продажи активов и процентные доходы (за исключением ипотечных REITs) необходимо исключить, как не относящиеся к основной операционной деятельности REITs и носящие единоразовый (не повторяющийся) характер.
5. Существенная доля долгосрочного долга с фиксированной ставкой позволила крупному бизнесу избежать значительного роста процентных расходов в период волатильности на финансовых рынках.
6. При сохранении абсолютных объемов валютных заимствований происходят изменения в их структуре.

Оценка компании c помощью показателей…

Коэффициент, который определяет, насколько легко фонд может выплачивать процентные расходы по непогашенной задолженности. Рассчитывается путем деления чистого дохода от собственности (NPI) на процентные расходы. Значение мультипликатора более 5 – идеал. Рейты должны направлять min. 90% всех налогооблагаемых доходов на дивиденды.

Как оценить акции циклических сырьевых компаний…

70% заимствований крупного корпоративного прогноз рубль доллар бизнеса сформировано в иностранной валюте. Показатель средств от операционной деятельности задумывался как дополнительный аналитический показатель к отчётности, но стал общепринятым бенчмарком в отрасли. При этом порядок его расчёта не регламентируется стандартами бухгалтерского учёта, поэтому остаётся возможность для манипуляций, и показатель остаётся вне рамок аудита отчётности7. Кроме того, показатель не корректируется на необходимые расходы по поддержанию состояния недвижимости и её текущему ремонту, что приводит к завышению реального показателя доступного денежного потока8. Одной из других не менее важных причин послужила общая банковская стратегия перехода к кредитованию по плавающей процентной ставке с целью минимизации процентного риска.

Для оценки инвестиционной привлекательности REIT, аналитики рассматривают:

При этом за счет девальвации рубля доля значительно увеличилась с уровней 2012–2013 гг. В абсолютном выражении объем долга в иностранной валюте постепенно снижается, но достаточно медленными темпами. Валютные заимствования по компаниям в выборке составили порядка $223 млрд (47% всех валютных заимствований корпоративного сектора), сократившись по сравнению what is funds from operations с уровнями 2013 и 2014 гг. Несмотря на то что за рассматриваемый период долговая нагрузка существенно увеличилась, причиной чего в первую очередь послужил рост валютных заимствований из-за девальвации рубля, в целом долговая нагрузка крупного корпоративного бизнеса остается на приемлемом уровне. Существенная доля долгосрочного долга с фиксированной ставкой позволила крупному бизнесу избежать значительного роста процентных расходов в период волатильности на финансовых рынках. Текущая тенденция снижения стоимости заимствований еще не отразилась на средней стоимости долга в большинстве отраслей (кроме торговли), но будет заметна уже в 2017 г.

Прибыль от продажи имущества не прибавляется к налогооблагаемому доходу рейт, а реинвестируется, поэтому не должна включаться в оценку стоимости и результатов деятельности. Средства от операций (FFO) используется REITs для определения денежного потока от операций и понимания операционной эффективности. Спреды эффективных ставок между отраслями достаточно стабильны, что отражает сохраняющееся восприятие кредиторами различий в уровнях отраслевых рисков.

Средства от операционной деятельности

Спред эффективной ставки крупного корпоративного бизнеса составляет не более 1,5% к средней банковской ставке, взвешенной по валютам, при этом разница с малым и средним бизнесом может достигать 6–7% (с учетом незначительной доли валютных заимствований последнего). При сохранении абсолютных объемов валютных заимствований происходят изменения в их структуре. Санкций объем внешнего корпоративного валютного долга значительно сократился (-12% с конца 2014 г.), в то время как банковское валютное кредитование в указанный период показало рост (+11%), чему в том числе способствовало предоставление валютной ликвидности Банком России. Статья посвящена исследованию финансового состояния железнодорожного транспорта Украины и возможности применения существующих подходов (показателей финансового состояния) к анализу эффективности управления финансами отрасли.